NOS CONSEILS

Si vous envisagez d'acheter un bien à deux,mariés ou pas, plusieurs solutions :
L'indivision, la tontine, la S.C.I., le démembrement.

   L'INDIVISION - LA TONTINE - LA SCI - LE DEMEMBREMENT

Acheter à deux, c'est acheter en indivision. Chacun devient indivisaire, c'est-à-dire propriétaire d'une quote-part indivise du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant la contribution de chacun à l'achat. Cette quote-part n'est bien sûr pas matérielle. En d'autres termes, chacun n'est pas propriétaire d'une partie de l'immeuble.
L'indivision s'applique automatiquement, quelle que soit votre situation : marié, concubin, pacsé, frère et soeur, à partir du moment où vous achetez à plusieurs. Pour l'éviter, il vous faudra dès le départ choisir une autre structure (S.C.I., Usufruit et Nue-propriété, ...).

Acheter à deux, c'est le plus souvent emprunter à deux. Les banques exigent très souvent que les deux acheteurs soient coemprunteurs ou bien qu'ils se portent caution l'un de l'autre.

L'indivision est définie aux articles 815 et suivants du Code Civil. Toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité.
- En cas de mésentente de l'un des indivisaires ou en cas de séparation, soit l'un des deux rachète la part de l'autre, soit le bien est vendu.
- En cas de décès de l'un des indivisaires, ce sont les héritiers du défunt qui hérite de la quote-part indivise. Or, l'indivisaire survivant n'est généralement pas héritier. Il se retrouve donc le plus souvent en indivision avec les enfants de l'indivisaire décédé ou bien avec ses parents.
Les indivisaires peuvent prévoir et rédiger des testaments. Le problème est alors fiscal, car pour les concubins les droits de succession sont élevés.

Pour éviter les droits de succession, les indivisaires peuvent insérer une clause de tontine dans l'acte d'achat. Ainsi, en cas de décès, le survivant est réputé avoir été propriétaire depuis l'achat. Il n'y a donc pas de droits de succession à régler. Une condition toutefois, la valeur du bien, au jour du décès, ne doit pas dépasser 76 260 Euros. A défaut, le survivant devra payer des droits sur la totalité de le valeur du bien.

La Société Civile Immobilière
L'indivision n'est pas la seule formule possible. Vous pouvez également avoir recours à une Société Civile Immobilière. Cette formule n'est pas conseillée si vous achetez à deux votre résidence principale. Vous perdez en effet le bénéfice de certains prêts bonifiés ou aidés ainsi que les réductions d'impôts liées aux travaux dans sa résidence principale.
La S.C.I.: une bonne formule si vous envisagez un investissement locatif que vous ne pouvez ou ne voulez assumer seul. Vous partagez l'effort financier, les risques et l'imposition des loyers.
La SCI peut favoriser la transmission du patrimoine. Elle permet en effet aux associés de transmettre à leurs enfants les parts sociales de la SCI, et ce à raison de 45 755 Euros tous les 10 ans en franchise de droits de succession.

Vous pouvez également avoir recours à des formules moins connues telles que le démembrement de propriété. L'un achète la nue-propriété du bien et l'autre l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer. Cette formule est à prévoir si vous achetez avec un parent plus âgé qui veut habiter le bien ou même le louer et percevoir les loyers. Cette formule peut se combiner avec l'achat en indivision, de façon à alléger les droits de succession en cas de décès de l'un des indivisaires.