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EXONERATION du paiement de la taxe sur les plus values :
-Si le bien vendu constitue la rédidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la vente; aucune condition de durée de détention ou d'occupation n'est exigée.
NB : l'exonération profite aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale si elles sont cédés en même temps que cette dernière, tels le terrain entourant la construction, (quelle que soit sa superficie), ou les aires de stationnement situées à moins d'un kilomètre. L'adiminstration admet que les dépendances puissent être vendues à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale si la vente intervient simultanément ou dans un délai maximal d'un an.
-Si le bien vendu libre d'occupation a été occupé à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente. Condition: la vente doit intervenir dans un délai d'un an à compter de la libération des lieux.
-Si, dans le cas d'une séparation ou d'un divorce, il y a vente du bien consituant la résidence principale jusqu'à la date de séparation. Condition: la vente doit se faire dans les 12 mois de la libération des lieux.
-Si, dans le cas des époux en instance de divorce, le logement vendu en cours de construction, était destiné à constituer leur futur résidence principale. Condition: les époux ne doivent pas être propriétaire du logement occupé pendant la construction.
-Si le prix de vente du bien est inférieur à 15 000 euros.
NB: en cas de cession d'un bien indivis, ce plafon s'apprécie au vu de la part de chaque indivisaire.
-Si le vendeur du bien titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité, est non imposable au titre de l'année N-1 de la vente. (voir code des impôts).
Calcul de la PLUS-VALUE IMMOBILIERE
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.
Le prix de vente : le prix de vente est celui figurant dans l'acte.
-Ce prix peut être majoré de toutes les charges et indemnités imposées à l'acquéreur au profit du venteur.
-Ce prix peut être réduit du montant de la TVA acquittée par le vendeur, et de certains frais. En effet, lors de la vente d'une construction neuve, la TVA à acquitter par le vendeur, vient en déduction du prix de vente pour calculer la plus-value.
-Autre déductions: les honoraires de négociation, et d'architectes, les frais liés aux certificats et diagnostics obligatoires, les frais de mainlevée d'hypothèque, et l'indemnité d'éviction versée au locataire en place.
Le prix d'acquisition : Le prix d'acquisition est celui indiqué dans l'acte de propriété du vendeur.
NB: dans le cas d'une acquistion suite à une succession, ou donation, le prix à prendre en compte est celui qui a servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit.
-Ce prix est majoré des frais d'acquistion soit par un forfait de 7,5%, soit en frais réels s'ils sont supérieurs et sur présentation de factures.
NB: dans le cas d'une acquisition suite à une succession, ou donation, le prix est majoré des frais d'actes, et droits de succession ou donation supportés par le vendeur.
-Ce prix est majoré soit des dépenses réelles liées à la construction, l'agrandissement ou l'amélioration du bien (hors travaux de rénovation) à la condition que ces dépenses ne rentrent pas dans le cadre locatif (peintures, tapisseries, moquettes...), n'aient pas été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers ou sous forme de réduction d'impôt, et que ces travaux aient été réalisés par un professionnel; soit dans le cas où le bien vendu a été détenu plus de 5 ans et uniquement sur le bâtis, d'une évaluation forfaitaire de 15% du prix d'achat.
-Ce prix est également majoré des frais de voirie, réseaux et distribution.
Les ABATTEMENTS :
-Un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de 5 ans. Après 15 ans de détention, l'exonération devient définitive. Ce délai est calculé par périodes de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la cession et en année entière écoulée.
-Un abattement fixe de 1000€ s'applique à chaque vente.
NB: dans le cas d'une vente en indivis, cet abattement s'applique pour chaque indivisaire.
Les ABATTEMENTS :
-L'imposition de la plue value est de 16% au titre de l'impôt sur le revenu et de 11% au titre des prélèvements sociaux, soit un total de 27%
-La déclaration de la plus-value est effectuée par le vendeur; mais le plus souvent c'est le notaire qui l'effectue en même temps que la vente.
-Son paiement est donc prélevé sur le montant de la vente par le notaire, et est payé à la conservation des hypothèques lors de la publication de la vente.
NB: Dans le cas où il y a exonération de plus-value ou aucune imposition, la seule démarche à accomplir, est de préciser dans l'acte de vente avec le motif.
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